공공-민간 공동 택지개발사업 공모자료(예시)

	본 공모내용의 일부는 사업지구 여건 등에 따라 변동될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

1		공공 - 민간 공동 택지개발사업 개요

□ 공공 - 민간 공동 택지개발사업의 개념

ㅇ 주택건설에 필요한 택지취득 · 개발 · 공급 · 관리를 함에 있어 택촉법

제7조 제1항 제5호에 따라 공공과 민간이 상호 동등한 공동사업시행자의 지위에서 시행하는 사업으로 일정 투자지분에 따른 이윤 등을 획득

* 민간투자비용은 조성비 투입을 원칙으로 하나 용지비도 투입가능

□ 공공 - 민간 공동개발사업의 장점

ㅇ 투자지분내에서 조성택지 우선공급 권한 부여

ㅇ 대상지구에 대한 대지조성공사의 안정적 시공권 확보

ㅇ 시범지구의 경우 협약체결시점에 보상완료됨에 따라 사업기간 불확실성 없음

□ 투자금 회수 및 정산

ㅇ 수익금은 유상공급용지 매각시 지분에 따라 배분 및 준공후 일정      시점에 협의하여 정산(미매각자산 일정부분 LH 인수)

□ 역할배분 및 사업추진(협약체결 방식) 절차도

협약체결 절차도

업무 분담

사업공모		선정심의위원회 구성 사업계획서 평가, 우선협상대상자 선정
⇓
협약체결		업무분담, 사업비부담 및 정산, 조성택지처분, 민간이윤율
⇓
사업시행		(공공) 토지취득(보상 업무) (민간) 조성공사(개발 업무)
⇓
택지공급		(공공) 공급계약, 대금수납․분배 (민간) 판매홍보, 택지우선사용 결정
⇓
사업비 정산		미분양 토지처분 손익 부담 및 민간이윤 배분

□ 대행개발방식과의 비교

구 분	공공-민간 공동택지개발	대행개발
근거법령	택촉법	택촉법, 산업입지및개발에 관한 법
참여자격	주택건설 등 사업자	주택건설 등 사업자
참여지위	시행자(공동)	시공자
참여방법	공모시행 ➡ 사업계획서 접수 ➡ 우선협상대상자선정➡협약체결	공고➡사업자 선정(최저가입찰자) ➡ 계약체결
참여규모	총사업비의 50% 미만	조성공사
사업비 부담	지분비율에 따라 주체별 부담	LH
자금(대금)회수	용지매각대금을 지분에 따라 분배	현물 50%내 지급, 잔여대금 실지급
수익률	투자지분의 최대 6%	-
인센티브	지분범위내에서 조성택지 우선공급 (인센티브 사항)	현물지급공동,단독 주택용지 지원시설용지, 산업시설용지
업무분담	LH : 용지보상, 민간 : 조성공사 공동 : 분양, 인허가 등 (협약에 따라 조정가능)	조성공사 시공

2		시범사업지구 현황

□ 공모대상 사업지구

구 분	보령명천(택지개발)	김해율하2(택지개발)
추정 총 사업비	1,782억원	5,258억원
사업면적	576천㎡	1,143천㎡
사업기간	‘97.12 ~ ’16.12	‘09.3 ~ ’16.12
건설예정호수	4,808호	8,424호
수용예정인구	12,260인	22,744인
비 고	'13.01 보상착수	‘13.05 보상착수

* 실시계획승인시 기준자료이며 추후 변동될 수 잇음

3		공모안 주요 내용(예정안이므로 변동될 수 있음)

□ (신청자격) 주택법 제9조에 따른 등록업자로서 건설산업기본법 제9조에 따라 종합공사를 시공하는 업종을 등록한 업체

* 토목건축공사업 또는 토목공사업으로 한정되고 컨소시엄으로 참여 가능.

* 자기자본비율, 신청가능 신용등급등은 공모안 작성시 제한 예정(ex : 회사채 BBB+ 이상)

□ (참여지분) 일반적으로 총 사업비의 20~30% 선에서 지분참여 가능하나 공모시행시 협의내용에 따라 지분율 변경 가능

* 총사업비 중 조성비에 대하여 지분을 배분하여 투자하며 필요에 따라서 용지비 등도 투입가능

□ (수익률) 민간사업자가 받을 수 있는 최대 이익률은 관련법률 등에 따라 투자지분의 6% 이내

* 택지개발촉진법 시행령 제6조의4 제3항

□ (조성택지 우선공급) 민간사업자가 공동사업 추진시 투자지분범위 내에서 조성택지 우선공급

* 우선공급받는 조성택지의 위치 및 가격에 대해서는 추후 협의

□ (공모기간) 공모후 2개월(예정)

□ (사업계획서 평가) 계량적인 부분과 비계량적인 부분을 합산하여 종합평가

- 평가분야 : 개발 및 실시계획, 사업계획, 운영계획, 가산점(이율) 등

- 배점은 조성비 제안율*, 이윤율등에 따라 가중치를 달리하여 구성

*조성비 제안율 : 공공시행자가 산정한 조성비 추정설계금액 대비 민간사업자의 조성비 제안금액 비율[제안금액/추정설계금액(%)]

□ (신청예약금) 투자사업비의 1% ~ 5%

□ (우선협상대상자 선정) 내․외부전문가로 구성된 선정심사위원회에서 민간사업자가 제출한 사업계획서를 평가하여 최고 득점한 민간사업자를 우선협상대상자로 선정

□ (협약체결) 공모시행 후 우선협상대상자가 선정되면 일정 기간내에 협약체결

- 공공과 민간의 업무분담에 관한사항, 민간사업자의 이윤율에 관한    사항, 시설물 이관 및 사후관리에 관한 사항등을 정함

□ (협약이행보증금) 투자사업비의 10 ~ 20%

□ (협약기간) 협약체결일 ~ 사업준공 후 1년

□ (실무협의회) 사업추진을 위해 실무협의회를 구성 · 운영

- 인원 : 10명 내외(각각 5명)

- 민원처리, 미분양토지정산등 쌍방이 합의를 거치고자 하는 사항

- 사업계획, 용역설계, 공사시행, 업무범위 분담 등

4		향후 추진일정

5		사업지구 현황

□ 보령명천

□ 위치도

□ 지구현황

위 치	사업면적	건설호수			비고
		전 체	공동주택	단독주택
충남 보령시 명천동 일원	576천㎡ (174천평)	4,808호	4,610	198	사업비 : 1,776억원 수용인구 : 12,260인

□ 입지여건

ㅇ 본 사업지구는 서해안고속도로 대천IC에서 약 3km, 대천역에서      약 2km 지점에 위치하고 있으며, 사업지구 경계로 국도21호선       및 지방도 40호선이 통과하는 양호한 교통체계를 갖추고 있음

ㅇ 대상지 동측으로 보령시청, 시의회 및 문화예술회관이 입지하여,      주변지역의 시가지 개발수요를 증대시키고 있으며 기존시가지의      개발축 선상에 위치

□ 주변 단지개발 현황

지구명	사업유형	위 치	시행자	사업기간	면적 (천㎡)	세대수 (호)	접근도
대천역세권	도시개발사업	보령시 궁촌동	LH	'01.12~'04.12	129	-	2.5km
보령동대2	국민임대 주택건설사업	보령시 동대동	LH	'04.12~'09.03	69	1,072	2km
성주탄광	보금자리주택사업	성주면 성주리	LH	'11.12~'13.10	5	70	4km
보령동대	주택건설사업	보령시 동대동	한성건설	'10.11~'13.12	25	457	2km

□ 기반시설 현황

사업명	시행자	규 모	사업비 (억원)	사업기간	비고
국도21호선 우회도로	국토관리청	B=20m, L=10.4km	1,472	‘99~’07	지구동측
한내로(대로1-4)개설	보령시	B=20~35m, L=2.3km	250	‘99~’04	지구북측
명천초교 진입도로	보령시	B=20m, L=0.4km	12	‘03~’04	지구북측
명천～궁천간도로	보령시	B=25m, L=1.6km	94	‘02~’06	지구남측
중로1-1호선 (코아루아파트간~한내로간)	보령시	B=20m, L=0.35km	50	‘12~’14	지구북측
중로1-4호선 (송정주택~국도40호선)	보령시	B=20m, L=0.37km	40	‘12~’14	지구동측

□ 주택수요 추정

ㅇ 보령시 과거 5년간 인구추세에 따른 적정 주택수 산정결과 택지      공급이 예상되는 ‘14년에 약 3천호의 주택수요가 예상되며,

ㅇ 인구의 증가보다 세대의 증가 속도가 빠르고, 소득수준의 증가,   기존 주택의 노후화 등에 따른 교체수요 등을 고려할 경우 주택수요는 충분하다 판단됨.

△ 보령시 주택 과부족 현황

구 분		단위	‘10년	‘11년	‘12년	‘13년	‘14년
주택수요	추계인구	천인	108.9	109.3	109.8	110.2	110.7
	적정주택수	천호	44.4	44.6	44.8	44.9	45.1
	주택소요량	천호	2.6	0.2	0.2	0.2	0.2
주택공급	기확보량	천호	-	-	-	0.5	-
	당해지구	천호	-	-	-	-	-
	공급물량	천호	-	-	-	0.5	-
과부족	주택과부족	천호	2.6	0.2	0.2	-0.3	0.2
	누 계	천호	2.6	2.8	3.0	2.6	2.8

△ 보령시 관내 노후화 주택현황

구분	위치	입주시기	세대수
동대 주공3단지	명천동	1993.04	350
명천 주공3단지	명천동	1996.11	687
명천 주공4단지	명천동	1997.05	490
주공5차	명천동	1998.01	742
현대(1단지)	동대동	1997.03	204
현대(2단지)	동대동	1997.08	218
동대주공(1단지)	동대동	1990.11	420
동대주공(2단지)	동대동	1991.05	360
계			3,471

☞ 사업지구 인근 아파트 현황 확인결과 입주시기가 15년 이상된 노후화된 주택은 약 35백호임

△ 주변시세

지역	단지명	평형 (전용㎡)	매매가격(만원)		임대가격(만원)		입주(예정)
			3.3㎡당	거래가	3.3㎡당	전세가
명천동	명천코아루	84～133	666	22,000	484	16,000	2008.08
동대동	휴먼시아3단지	84	595	19,650	454	15,000	2009.05
동대동	한성필하우스	53～124	681	22,500	454	15,500	2013.09

□ 종합의견

ㅇ 사업지구와 연접하여 보령시청이 위치하고, 지구 남측에 경찰서 및      소방서가 계획되어 있으며, 신설 보령해양경찰서가 사업지구내 입주      예정으로 행정타운 기능으로 인구 유입 예상

ㅇ 보령시 공동주택유형이 충남평균(45%)에도 미치지 않는 36%수준이며,

아파트 사업승인이 ‘08년도이후 급격히 감소하여 기존주택 교체수요      및 신규아파트에 대한 수요 예상

□ 김해율하2

□ 위치도

□ 지구현황

위 치	사업면적	건설호수			비고
		전 체	공동주택	단독주택
경남 김해시 장유면 장유리, 율하리 일원	1,143천㎡ (346천평)	8,424호	7,922호	502호	사업비 :5,499억원 수용인구 :22,744인

□ 입지여건

ㅇ 당해 사업지구는 김해시 장유신도시 율하리 일원에 위치하여 김해시  의 남부중 생활권으로써 부도심 및 주거기능과 유통, 위락, 물류기능을 담당하고 기 택지개발사업지구와 인접하여 생활기반시설들이 발달하여 입지여건이 양호하며,

ㅇ 사업지구 주위에 남해제2고속도로, 국도58호선 및 지방도1020호선      등이 인접하여 양호한 광역교통체계 접근성을 가지고 있음

□ 기반시설 현황

구 분	명 칭	진출입		폭 원	구 간
		명 칭	위 치		시 점	종 점
고속도로	104호선 (남해지선고속도로)(1-2)	-	북측연접	4차로	냉정	부산
일반국도	국도58호선	-	북측 13km	2~4차로	김해시	삼랑진읍
지방도	1017호선	-	동측 7km	2차로	삼계면	부북면
	1020호선	-	서측 4km	4~8차로	창원시	장유면
	1042호선	-	북서측 10km	4차로	진례면	김해시
기타도로	장유신문~강서가락간 광역도로(후포~수가)	-	북측연접	6차로	후포	수가
	장유신도시~부산강서구간 대로 1-1호선 접속지점 입체화	-	북측 2km	4차로	장유	신문
철도	신항만 배후철도	-	동측연접	복선	부산신항	낙동강
	김해 경전철 (장유선)		북측 4km	복선	삼계	사상

□ 주변 개발사업 현황

△ 택지개발 현황

지구명	사업유형	위 치	시행자	추진일정				면적 (천㎡)	세대수 (호)	접근도 (km)
				지정	보상	착공	공급
주촌선천	도시	외동, 풍유동, 주촌면	주촌, 선천지구 조합	‘05.11	-	-	‘10	1,320	6,640	7.2
율하	택지	장유면	한국토지공사	'98.10	'03.11	'04.07	'08.06	1,934	12,978	연접
진영2	택지	진영읍	한국 토지주택공사	'04.12	'08.03	'08.10	'13.12	982	7,109	17.2

△ 단지개발 현황

지구명	사업유형	위 치	시행자	추진일정				면적 (천㎡)	종업원수 (호)	접근도 (km)
				지정	보상	착공	공급
김해일반 지방	산업단지	주촌면	한국산업단지공단	‘07.07	-	-	‘12.12	1,542	1,392	6
본산	농공단지	진영읍	가야전기(외) 9업체	‘07.06	-	-	‘09.12	148	-	17.5
김해관광	유통단지	장유면	경상남도	‘97.08	-	-	‘07.12	893	-	2

△ 주변시세

지역	단지명	평형 (전용㎡)	매매가격(만원)		임대가격(만원)		입주(예정)
			3.3㎡당	거래가	3.3㎡당	전세가
율량2지구	율상마을푸르지오 3단지	85	1,021	26,300	699	18,000	2008.12
〃	장유쌍용예가1차	78	888	21,000	592	14,000	2007.12

□ 주택수요 추정

ㅇ 김해시의 인구는 창원에 이어 경남도내 2위에 오르는 등 최근 인구가      10만명 이상 급증하였으며, 이는 장유신도시와 북부신도시의 건설      등에 따른 급격한 인구유입이 원인임

ㅇ ‘10년 08월 부산~김해 간 경전철이 개통되면서 부산 전역의 교통      망과 김해시 간 환승체계를 구축하게 됨. 특히, 부산~김해 간을       30분만에 주파하게 됨으로써 양 도시간의 교통체증 해소, 원활한      교통물류가 예상됨에 따라 도시기반시설 확충과 경제개발이 가속화      될 것으로 예상됨

ㅇ 본 사업지는 신항만과 연결되는 국도 58호선과 창원으로 연결되는      창원2터널로 인해 어느곳이든 접근가능한 사통팔달 지역으로 지속      적인 인구유입이 예상되고 이들을 대상으로 한 주택수요는 충분      할 것으로 사료됨

□ 종합의견

ㅇ 어디서든 접근가능한 사통팔달 지역으로 광역교통여건이 매우 양호

ㅇ 인근 장유지구와 율하지구, 부산과학산업단지, 부산진해신항만사업, 서부산유통단지등 각종 개발사업이 활발하게 추진되고 있어 새로운 주거창출이 요구되는 도시권이 형성되고 있음

ㅇ 서부산권역 및 통합창원시의 주택부족으로 인한 전세가 급등, 주택수요 증가 및 부산/진해 경제자유구역의 유입인구 증가로 인하여 본 지구의 택지 선호도는 높을 것으로 예상